What you Need to Know When Investing in Real Estate (part 1)

Real Estate Development and Management Act 2010

After human lives, the most precious thing to human beings is a safe habitat. Everyone aspires to live in a safe and secure home. To fulfill this basic need, most people today are turning to real estate investment which includes buying plots or apartments. It is better to know some important things before deciding to buy apartment in Bangladesh.

Before you decide to invest in real estate it is important to know the rules and regulations pertaining to the requirements to buy apartment in Bangladesh. These rules and regulations are part of Real Estate Development and Management Act 2010. The law covers real estate topics such as development of property by real estate developer companies in Bangladesh, joint venture projects undertaken by private real estate companies and Government, development of foreign funded real estate properties, apartments, flats, industries, institutions, commercial space etc. The law also deals with controlling selling and buying of these real estate properties as well as allotment, construction and maintenance. Here we have listed some of the important rules and regulations pertaining to the requirements of buying an apartment as per the Act.

Responsibilities of Developer Companies

  • All registered real estate developer companies in Bangladesh should specify the registration number, the name of the company, address, approved design from concerned authority with number and date in the prepared prospectus.
  • No real estate developer can partake in any kind of advertisement for projects prior to receiving real estate development project approval, or the right to transfer of possession documents.
  • The developer company cannot sell or sign any contract with buyers before receiving project approval.
  • All developers must produce project approval document as well landownership documents to the property buyer.
  • Apart from design approval, all associated architectural design, structural design, building services design and other documents need to be countersigned by the developer company.
  • Private or public-private joint venture project of residential plots of land under the ownership of private residential projects in the field of land development and rehabilitation of victims Rules are subject to the necessary amendments in accordance with 2004.
  • Lay-out plan of private or public-private joint venture real estate development projects must be approved by the appropriate authority in the prescribed manner.
  • In accordance with Private Residential Plot Land Development Regulations- 2004 civilian facilities must be accommodated as much as possible for real estate development projects. All real estate developer companies in Bangladesh should implement rules and regulations in a way which ensures there is no disruption in project related structure, adjacent roads, electric connection, water supply, sewerage and drainage system, gas supply, telephone connection.

Real estate development through landownership

If a real estate developer in Bangladesh buys a land and develops property with an aim to sell the property, all the rules under this law shall apply to the developer. The rules and regulations of this Act shall apply as much as possible also to those individuals or group of individuals who do not belong to developer company as long as they develop the property on own land with the intention of selling it.

Terms and conditions of real estate property buying and selling

Certain terms and conditions have to be fulfilled when dealing with real estate property purchase or sale.

The prospectus or allotment document should explain real estate location division in which property will be sold. Detailed terms of the sale and purchase of real estate development must be specified on the agreement between the parties.

A developer can change allocation of apartment to the customer with the given consent from the apartment buyer.

 A developer cannot charge a higher apartment price than the one mentioned in the Deed. However, if upon mutual agreement an additional agreement is produced whereby use of high quality equipment has been proposed the former Deed will be nullified.

Agreement between Developer company and Landowner

Sometimes real estate developers may partake in joint venture project with a landowner in which both parties are mutually benefited. In such cases a bilateral agreement has to be made for joint venture project. The Deed should specify the portion of the developer and its cost. It should also specify power of attorney given to the developer to start the construction and project completion date as well as responsibility of developer to register the property and produce relevant property ownership documents to the customer. The developer company must abide by the date specified in the Deed.

Benefits of real estate properties

If you are looking to buy apartment from real developer company in Bangladesh it includes certain advantages. As per Private Residential Land Development Project Regulation 2004, real estate development should ensure certain civilian facilities. The architectural design of the property should facilitate flow of air and light throughout the building. Before handover, the apartment should be equipped with utility connections such as electricity, water supply, gas supply, sewage and waste disposal system, fire protection system etc. Also after handover, if there is any defect in construction, the developer company should provide building repair service for at least two years with own money. According to the terms of the agreement between the parties, after the transfer of property, real estate developer has to provide maintenance service for at least one year. Also, the approved design cannot be changed in a way that reduces facilities or alters common space. Every developer must produce to the prospective apartment buyer the project’s design and layout mentioning all the facilities provided.

Mode of payment

If you wish to buy apartment in Bangladesh, the payment to the real estate developer company has to be made to the bank as per written in prospectus or allotment document of the real estate property. Also the developer cannot receive any installment payment with interest in case apartment has been sold prior to infrastructure development and before utility connection provision has been established. The same goes for apartments that are not ready for transfer of possession.

Ensuring real estate services

The provision of water supply, gas supply, electricity supply etc written in prospectus or allotment document must be made prior to handover of apartment. The developer cannot be blamed if despite taking initiatives utility connection cannot be provided due to limitations of concerned service provider.

Failure to make single payment or installment payment

Sometimes as an apartment buyer you might run into financial problems and fail to make due payments.  The developer should specify the compensation for such cases in prospectus or allotment document. The apartment buyer cannot cancel the sale unless application has been made through courier before 60 days of the deadline irrespective of any differences in Deed of Agreement or allotment letter. In such cases the developer needs to return any money taken from customer within 3 months of receiving cancellation appeal through check. Also if a customer appeals to pay the installment at a later time, he or she has to pay the installment with 10% interest. However if the customer fails to pay three installments then the developer may cancel the allotment of apartment unit.

Hopefully after reading these important rules and regulations pertaining to real estate investment to buy apartment in Bangladesh will be easier for you.  And this is not all; to help you further we will release a second part to this article, so check out for update next week and don’t forget to leave your comments.

*********************************************************************

প্লট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস কিনতে গেলে আপনার করনীয় কি?

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ (প্রথম অংশ)

মানুষের কাছে জীবনের পর যে বিষয়টি অতি মূল্যবান,তা হল একটা নিরাপদ আবাসস্থল। প্রায় সব মানুষই চায় নিরাপদভাবে বসবাস করতে। বর্তমানে কেউ কেউ এর চাহিদা মেটাতে গিয়ে রিয়েল এস্টেটের দিকে ঝুঁকছেন অর্থাৎ প্লট বা ফ্ল্যাট ক্রয় করার কথা চিন্তা করছেন। যদি প্লট বা ফ্ল্যাট ক্রয় করার কথা চিন্তা করে থাকেন তাহলে আর দেরী কেন?এখনই এই সংক্রান্ত প্রয়োজনীয় সব নিয়মকানুন জেনে নিন। বেসরকারী উদ্যোগে অথবা সরকারী-বেসরকারী যৌথ উদ্যোগে কিংবা বিদেশী অর্থায়নে রিয়েল এস্টেট প্লট অথবা এপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট বা শিল্প বা বাণিজ্যিক প্লট বা ফ্ল্যাট বা প্রাতিষ্ঠানিক বা মিশ্র ফ্লোর স্পেস জাতীয় স্থাবর ভূ-সম্পত্তির উন্নয়ন, ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ, বরাদ্দ, নির্মাণ ও রক্ষণাবেক্ষণ ইত্যাদি সংক্রান্ত ব্যাপারে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ নামে একটি আইন প্রণয়ন করা হয়।  এখানে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইনের শুধু মাত্র গুরুত্বপূর্ণ সব অংশ আপনার জন্য তুলে ধরা হলঃ

ডেভেলপারের দায়দায়িত্বঃ
সকল নিবন্ধিত ডেভেলপারকে তাদের প্রস্তুতকৃত প্রসপেক্টাসে রিয়েল এস্টেট এর নিবন্ধন নম্বরসহ তার নাম, ঠিকানা ও যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশার অনুমোদন নম্বরসহ স্মারক নম্বর ও তারিখ উল্লেখ করতে হবে। কোন ডেভেলপার কর্তৃপক্ষ কতৃর্ক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্প অনুমোদন এবং ডেভেলপার কর্তৃক হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের ক্ষমতা বা অধিকার প্রাপ্তির পূর্বে রিয়েল এস্টেট ক্রয়বিক্রয়ের জন্য প্রকল্পের বিজ্ঞপ্তি গণমাধ্যমে প্রচার করতে পারবে না। প্রকল্প অনুমোদনের পূর্বে ক্রেতার নিকট ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট বিক্রয় করতে বা বিক্রয়ের জন্য চুক্তিবদ্ধ হতে পারবে না। প্রত্যেক ডেভেলপার ক্রেতাকে কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ও সংশ্লিষ্ট জমির মালিকানা সংক্রান্ত দলিলপত্র প্রদর্শন করবে। অনুমোদিত নকশা ব্যতীত অন্যান্য সহযোগী স্থাপত্য নকশা, কাঠামোগত নকশাসহ অন্যান্য বিল্ডিং সার্ভিসেস ডিজাইন ও দলিলাদি ডেভেলপার কর্তৃক প্রতিস্বাক্ষরিত হতে হবে। বেসরকারী বা সরকারী-বেসরকারী যৌথ উদ্যোগে আবাসিক প্লট প্রকল্পের আওতাধীন জমির মালিকানা স্বত্ব ও ক্ষতিগ্রস্থদের পুনর্বাসনের ক্ষেত্রে বেসরকারী আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়ন বিধিমালা,২০০৪ অনুযায়ী প্রয়োজনীয় সংশোধন সাপেক্ষে অনুসরণ করতে হবে। প্রত্যেক ডেভেলপারকে যথাযথ কর্তৃপক্ষের নিকট হতে বেসরকারী আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়ন বিধিমালা,২০০৪ প্রয়োজনীয় সংশোধন সাপেক্ষে এবং প্রযোজ্য ইমারত নির্মাণ সংক্রান্ত বিধিমালা অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট এর নকশার অনুমোদন, রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্প উন্নয়ন, সংশোধন, পুনঃঅনুমোদন বা নবায়ন করতে হবে। বেসরকারী বা সরকারী-বেসরকারী যৌথ উদ্যোগে নির্মিত রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের লে-আউট প্ল্যান নির্ধারিত পদ্ধতিতে যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত হতে হবে। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে বেসরকারী আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়নবিধিমালা, ২০০৪ অনুযায়ী নাগরিক সুবিধাদি যতদূর সম্ভব নিশ্চিত করতে হবে। প্রত্যেক ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট আইন ও বিধি-বিধান অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট উন্নয়নপ্রকল্প এমনভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে যাতে প্রকল্প সংশ্লিষ্ট যে কোন প্রকারের অবকাঠামো বা প্লট বা ফ্ল্যাট বা রাস্তাঘাট, বৈদ্যুতিক সংযোগ, পানি সরবরাহ, পয়ঃ ও পানি নিষ্কাশন, গ্যাস সরবরাহ এবং টেলিফোন সংযোগ ও সংশ্লিষ্ট অন্যান্য সুবিধার কোনরূপ ক্ষতি সাধন না হয়।

ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণঃ
কোন ডেভেলপার জমি ক্রয় করে ওই জমিতে মালিক হয়ে উক্ত জমির উপর বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে এই আইনের সকল বিধি-বিধান তার ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য হবে। কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হয়েও তার বা তাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে, তার বা তাদের ক্ষেত্রেও, যতদূর প্রযোজ্য হয়, এই আইনের বিধানাবলী প্রযোজ্য হবে।

রিয়েল এস্টেট ক্রয়বিক্রয়ের শর্তাবলীঃ
প্রসপেক্টাসে বা বরাদ্দপত্রে রিয়েল এস্টেট এর বিক্রয়যোগ্য এলাকার বিভাজনসহ যথাযথ ব্যাখ্যা বা বিশ্লেষণ উল্লেখ করতে হবে। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত বিস্তারিত শর্ত, পক্ষদের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিতে উল্লেখ করতে হবে। কোন ডেভেলপার ক্রেতার সম্মতিক্রমে বরাদ্দকৃত নির্দিষ্ট প্লট বা ফ্ল্যাট পরিবর্তন করতে পারবে। কোন ডেভেলপার ক্রেতার নিকট হতে চুক্তিতে উল্লিখিত শর্তের বাহিরে অতিরিক্ত অর্থ গ্রহণ করতে পারবে না। তবে শর্ত থাকে যে, যদি কোন পক্ষ পরবর্তীতে কোন উন্নতমানের সরঞ্জামাদি সংযোজনের প্রস্তাব করে পরস্পর সম্মত হয়ে এই মর্মে কোন সম্পূরক চুক্তি সম্পাদন করলে এই বিধান কার্যকর হবে না।

ভূমি মালিক ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তিঃ
ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে ডেভেলপারের সাথে লিখিত দ্বি-পাক্ষিক চুক্তি সম্পাদন করবেন। এ উল্লিখিত চুক্তিতে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের প্রাপ্ত অংশের পরিমাণ উল্লেখপূর্বক প্রাপ্ত অংশ ডেভেলপারের মনোনীত ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করে দেওয়ার ক্ষমতা প্রদানের লক্ষ্যে ডেভেলপার বরাবর আম-মোক্তারনামা দলিল সম্পাদনের শর্ত উল্লেখসহ ভূমি উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করবার সময় উল্লেখ থাকবে।
এ উল্লিখিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট এর সুবিধাদিঃ
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের ক্ষেত্রে বেসরকারী আবাসিক প্রকল্পের ভূমি উন্নয়ন বিধিমালা, ২০০৪ অনুযায়ী নাগরিক সুবিধাদি, যতদূর সম্ভব নিশ্চিত করতে হবে। ডেভেলপার কতৃর্ক নির্মিত সকল প্রকার রিয়েল এস্টেট আলো-বাতাস চলাচলের উপযোগী হতে হবে; হস্তান্তরের পূর্বে তাতে সকল প্রকার ইউটিলিটি সার্ভিস যেমন পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ও পয়ঃনিস্কাশন, বর্জ্যব্যবস্থাপনা, অগ্নি নিরোধক ব্যবস্থা ইত্যাদি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযোগ থাকতে হবে; এবং হস্তান্তরের পর নির্মাণ সংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হলে হস্তান্তরের তারিখ হতে অন্যূন ২ (দুই) বৎসর পর্যন্ত ডেভেলপারের নিজ খরচে ঐ মেরামত কাজ সম্পন্ন করতে হবে। পক্ষগণের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর অন্যূন ১ (এক) বৎসর পর্যন্ত এর রক্ষণাবেক্ষণের করতে হবে। রিয়েল এস্টেট এর অনুমোদিত নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে তাতে কোন সুযোগ-সুবিধা হ্রাস বা কমন স্পেস এর পরিবর্তন করা যাবে না। প্রত্যেক ডেভেলপারকে ক্রেতার অনুকূলে রিয়েল এস্টেট বরাদ্দের সময় প্রকল্পের স্থাপত্য নকশায় এবং লে-আউটে চিহ্নিত নাগরিক সুযোগ-সুবিধাদি সম্পর্কিত তথ্য সম্বলিত বিবরণী প্রদান করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট এর মূল্য পরিশোধের নিয়মাবলীঃ
প্রসপেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে উল্লিখিত নিয়ম অনুযায়ী ক্রেতা রিয়েল এস্টেট এর মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করবে। অবকাঠামোগত উন্নয়ন ও বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস ইত্যাদি সরবরাহপূর্বক বিক্রয় বা বরাদ্দকৃত রিয়েল এস্টেটসমূহ দখল হস্তান্তরের উপযোগী না হওয়া পর্যন্ত কিস্তির অর্থ ব্যতীত কোন সুদ নেওয়া যাবে না।

রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ নিশ্চিতকরণঃ
প্রসপেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে বর্ণিত সেবাসমূহ যেমন: পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ইত্যাদি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযোগ প্রদানের ক্ষেত্রে ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পূর্বেই কার্যকর উদ্যোগ গ্রহণ করবে। উদ্যোগ গ্রহণ সত্ত্বেও, সেবা প্রদানকারী সংস্থাসমূহের সীমাবদ্ধতার কারণে যথাসময়ে সংযোগ প্রদান করা সম্ভব না হলে এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাসমূহে সেবা প্রাপ্তির দরখাস্ত দাখিলপূর্বক উদ্যোগ অব্যাহত রাখলে ডেভেলপারকে ব্যর্থতার জন্য দায়ী করা যাবে না।

ক্রেতা কর্তৃক এককালীন মূল্য বা কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থতাঃ
ক্রেতা কতৃর্ক স্থিরীকৃত সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেট এর এককালীন মূল্য বা কিস্তির মূল্য পরিশোধে ব্যর্থতার ফলাফল সম্পর্কে প্রসপেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে বিশদ উল্লেখ থাকতে হবে।  চুক্তিতে বা বরাদ্দপত্রে ভিন্নতর যা কিছুই থাকুক না কেন, কোন কারণে রিয়েল এস্টেট ক্রেতা এককালীন মূল্য বা কিস্তির অর্থ পরিশোধে ব্যর্থ হলে ক্রেতাকে, রেজিস্টার্ড ডাকযোগে, অন্যূন ৬০(ষাট) দিনের পূর্ব নোটিশ প্রদান ব্যতীত তার রিয়েল এস্টেট এর বরাদ্দ বাতিল করা যাবে না।
বরাদ্দ বাতিলের ক্ষেত্রে ক্রেতার জমাকৃত অর্থ বরাদ্দ বাতিল আদেশের পরবর্তী ৩ (তিন) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয় চেকের মাধ্যমে একত্রে ফেরত প্রদান করতে হবে।
বিধান অনুযায়ী কোন ক্রেতা বিলম্বে কিস্তির অর্থ পরিশোধ করতে চাইলে, দেয় কিস্তির উপর বিলম্বিত সময়ের জন্য কিস্তির অর্থের উপর ১০% হারে সুদ প্রদান সহকারে কিস্তি পরিশোধ করতে পারবে।
ক্রেতা সর্বসাকুল্যে ৩ (তিন) বার কিস্তির অর্থ পরিশোধে বিলম্ব করলে ডেভেলপার সংশ্লিষ্ট ক্রেতার বরাদ্দ বাতিল করতে পারবে।

পাঠক,আশা করি রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইনের উপরে উল্লেখিত এসব বিষয়সমূহ জানার পর আপনাকে আপনার স্বপ্নের প্লট বা ফ্ল্যাট কিনতে আর তেমন আইনগত জটিলতায় পড়তে হবে না। আর সেই সাথে আপনিও বুঝতে পারবেন কোন প্লট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস কিনতে গেলে আপনার করনীয় কি তা জানতে নজর রাখুন আর এটা সব না; আপনাকে সাহায্য করতে আরো আমরা এই রচনায় একটি দ্বিতীয় পার্ট ছাড়ব, তাই পরের সপ্তাহে আপডেটের জন্য নজর রাখুন।